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房屋拆迁评估模式存在的问题

  一、对房屋拆迁评估模式的界定
  在我国,各地区根据国务院相关条例的精神,结合地区实际,对城市房屋拆迁中的房地产评估方法做出了不同的规定。
  按照评估方法侧重原则不同,现阶段的房屋拆迁评估可以主要划分为两种模式:一是与市场接轨对被拆迁房屋按照市场比较法来确定被拆迁房屋的评估价格,即市场比较拆迁评估模式;二是由政府制定拆迁评估指导价,再根据被拆迁房屋的状况,来确定被拆迁房屋的评估价格,即政府指导拆迁评估模式。
  市场比较拆迁评估模式,主要由房地产评估机构按照建设部《房地产估价规范》对被拆迁房屋进行价值评估;在评估价值基础上,为了保障被拆迁人中的部分弱势群体的利益,政府给以_定的补贴。这种方法是使政府行为和市场评估行为分开,按照各自职能运作。采用这种方法的有上海、天津、重庆等地。
  政府指导拆迁评估模式,主要参照市场评估办法,结合政府对被拆迁人中的部分弱势群体的保障政策,对市场评估办法进行具体规定,以提高拆迁房屋的市场评估价格,也就是说政府的保障政策通过房地产评估机构的评估来实现。采用这种方法的有北京、浙江等地。
  二、不同拆迁评估模式的具体运用
  (一)市场比较拆迁评估模式——以天津市为例
  目前主要采用市场比较拆迁评估模式进行拆迁评估的有上海、天津、重庆等地,下面以天津市为例,来看﹁下如何具体确定拆迁补偿金额。
  1.首先确定房地产市场评估价格
  计算公式为:
  V1=KtKfKmVoA  (a)
  式中:V1一房地产市场评估价格;Vo——评估基准价;A—被拆迁房屋建筑面积;Kt——房屋成新程度修正系数;K0一楼层修正系数:Km——朝向修正系数。
  公式(a)适用于成片房屋拆迁,由评估机构选取典型样本进行评估,其估价结果作为该类房地产的评估基准价(Vo),再根据同类房地产个体的差异进行成新程度、楼层、朝向的修正,得出拆迁房屋的房地产评估价格(V1)。区位、用途因素已在评估基准价中考虑。装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估,被拆迁房屋个体的装修差异一般情况不再予以考虑。
  2.房屋拆迁补偿金额的确定
  V=mV1+V2  (b)
  式中:V——房屋拆迁补偿金额;m—非市场因素修正系数;V2——其他补偿及奖励费。
  公式(b)中m值为楼房l~1.9,平房1—2;V2包括搬家补助费(300元)、搬迁奖励费(300-500元)、电话迁移费(200元)、一户一表迁移费(240元)、有线电视迁移费(100元)等。
  (二)政府指导拆迁评估模式——以北京市为例
  1.房屋重置成新价格的确定
  首先入户调查登记《房屋条件登记表》,然后结合妇匕京市房屋重置成新价评估技术标准》中的数据,编制出计算表,计算出被拆迁房屋的重置价格,并填制房屋估价表。
  计算公式为:
  房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数十门窗分数)×柱高差率]×标准间数×成新折余率十装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价。
  2.房屋拆迁补偿金额的确定
  房屋拆迁补偿金额=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价
  基准地价,是指在一定时间和一定区域内,普通住宅商品房的楼面地价平均水平:基准房价,是指一定时间和一定区域内,普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围,由政府主管部门制定并定期公布。
  K为容积率修正系数,按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。
  三、从模式比较看存在问题
  1.市场原则与非市场原则问题
  从两大模式比较来看,最大的区别是是否以市场原则为评估指导原则。例如,在天津市的例子中,房屋拆迁补偿金额主要由V1—房地产市场评估价格来决定,而其核心Vo—评估基准价,由评估机构选取典型样本进行评估,主要考虑市场原则。而在北京市的例子中,房屋拆迁补偿金额的一部分由房屋自身重置成新价格构成,一部分由基准地价和基准房价构成,而基准地价和基准房价都是由政府主管部门制定。很明显,非市场原则将越来越不适合我国日益成熟的市场经济体制。
  2.基准价确定问题
  上述方法需要用到评估基准价、基准地价和基准房价,并且这些将构成房屋拆迁补偿金额的核心。因此,这些基准价准确与否,最终关系到房屋拆迁补偿金额准确与否。而从目前操作来看,首先,政府部门很难及时准确地制定基准地价和基准房价,例如北京市的基准地价从1993年首次发布基准地价,直到2002年才修订了一次。其次,即使是由评估机构进行评估基准价的测算,也是先由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还摆脱不了政府的干预,还不是完全的市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化。
  3.区位地价问题
  上述两种方法都很明显的偏重“房屋”拆迁补偿,而我们深究房屋拆迁的实质,其实是该房屋所处区域的区位条件发生了变化,上述房屋的土地用途已经不适用于目前该区域的区位条件,即根据目前该区域的区位条件,应该采用另外一种用途,才能达到该土地的最有效使用,因此才对现状房屋进行拆迁。从这个角度看,拆迁价值的确定,应该主要考虑拆迁区位土地价值问题。
  4.其它修正系数、参数问题
  目前拆迁评估中都需要用到大量修正系数、参数,例如天津的房屋成新程度修正、楼层修正、朝向修正、非市场因素修正,北京的容积率修正等,也包括在基准价中对区类、档次等参数的确定。首先存在的问题是这些系数、参数多大准确度上反映不同类别间的差异?例如我们看到有些差异是几何成倍递增的、有些差异是按等差变化的,实际中是否如此有规律?另一个问题是这些系数、参数大多数本身还存在一个范围,还需要评估人员“艺术地”选择。而当这一范围相当大的时候,这种选择就会变得相当困难。

  四、原因分析及对策建议
  1.市场原则优先,尽快过渡
  毋庸置疑,随着我国市场经济体制日益成熟,在拆迁评估中应主要采用市场原则。考虑到政策的持续稳定性,在一定时期内可能允许逐渐过渡。但只要市场条件允许,应该尽快过渡。目前在国务院拆迁条例中已经明确,应该是市场价值标准,但是否应该采用公开市场价值标准,还是存在着一些争议。有的认为拆迁估价应该完全按照公开市场价值标准:有的认为由于拆迁的影响,房地产价值会发生变化,应该按照变化以后的市场价值;还有些认为由于拆迁是非自愿的,被拆迁入应该得到更多的补偿,因此应该比公开市场价值标准要高一些。我们认为拆迁尤其是成片拆迁涉及到较多的社会问题,应该在市场价值上加入一定的修正。
  2.健全市场保障体系,完善“基准价”这一核心
  前已述及,在评估方法中需用到的评估基准价、基准地价和基准房价是构成房屋拆迁补偿金额的核心,但目前这方面还存在较多问题。分析其原因,主要是由于要准确进行基准价的评估,需要大量的房地产市场交易资料,但目前有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,仅掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。因此,建议各级政府及主管部门尽快建立健全市场保障体系,并且充分发挥行业学会、协会的作用。同时基准价的制定也应该公开、透明,建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式;基准价也要保证定期修订,房价变化较快的地区可半年修订一次,一般地区应每年修订一次,使“基准价”这一核心尽快完善。
  3.从“土地最有效使用”出发,重视土地价值
  对于房地产的评估,一个核心概念或者说指导思想就是“土地最有效使用”。拆迁评估面对的基本是破旧房屋,土地价值更显重要。因此建议各地在确定评估方法中重视土地价格或区位价格的评估,并且由此重视基准价的合理确定。与现有状况相比,建议基准价应该更加细化,突出不同区位的差异,并且不要仅停留在较大选值范围内。
  4.加强基础工作,建立更科学的修正系数指标
  评估工作是科学和艺术的结合,但目前拆迁评估中用到大量修正系数、参数,主观性、经验性确定的成分过大。建议各部门包括学术机构参与进来,对各种修正系数、参数进行科学的研究,确定符合实际的标准,并且根据实际情况的变化及时修正,使这一基础工作更具科学性。  

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